第374章 选址高端商圈（1 / 2）

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周六上午十点，林晨开车去了深圳湾。

深圳湾是鹏城最贵的商圈之一。如果把鹏城的商圈按价格排一排，福田CBD排第二，南山科技园排第三，深圳湾排第一。第一的原因不是因为人最多——深圳湾的人流量不如CBD，不如科技园，甚至不如宝安——但深圳湾的人均消费全鹏城最高。来深圳湾消费的人，开的车、穿的衣服、吃的饭、喝的咖啡，每一样都比其他商圈贵百分之三十到百分之五十。

林晨把车停在深圳湾万象天地的地下停车场里，从B2出口上到地面。六月的鹏城已经热了，阳光从云层的缝隙里照下来，打在商业体的玻璃幕墙上反射出刺眼的白光。他戴了一副墨镜，沿着商业体的人行道往北走。

这是他第一次来深圳湾看铺位。之前的三次是林枫自己来的，拍了照片发过来，林晨在电脑上看了一遍。但高端餐厅不是快餐，不能只在电脑上看照片。高端餐厅的选址，要亲自站在那个位置上，感受空气的流动、光线的方向、人流的节奏和周围商铺的气质。

他站在商业体的正门入口，数了三分钟的人流。一百零三个人经过，穿着正装的大约占百分之四十，便装的百分之三十，休闲装的百分之三十。女性比例比CBD高，大约百分之五十五。推婴儿车的有七组，遛狗的有四组。这是一个偏生活化的商圈，不像CBD那么紧绷，但消费力比CBD还高。

他沿着商业体走了一圈。一楼是奢侈品和珠宝，LV、爱马仕、卡地亚的门面排成一排，玻璃橱窗里的包和表在灯光下发出柔润的光泽。二楼是轻奢和设计师品牌，人流量比一楼多了两成。三楼是餐饮，中餐、西餐、日料、东南亚菜排成一排，每家店的门口都有等位的椅子和一杯柠檬水。

他在三楼停下了。

三楼餐饮区的布局是一条L型动线，L的拐角处是一个中庭，中庭有一棵很大的绿植，叶子垂下来像一道帘子，把动线分成了两段。一段连接电梯厅和扶梯，是主要人流的方向。另一段延伸到L的末端，人流密度明显低了一截，但几家高端餐厅的门面都很安静，门口的等位区铺着木地板，放着深色的皮质沙发。

他走到L末端最里面的一家餐厅门口。是一家日料oakase，门面很窄，只有两米多宽，但进深很长，大约有二十米。门口没有等位区，只有一块木牌，上面写着仅限预约。

他站在门口数了三分钟。进出的客人只有四组，但每组都是两个人，穿着得体，说话声音很轻，走路的节奏慢。四组客人在门口停留的时间加起来不超过三十秒——他们预约了，到了就进去，不需要等位。

高端的客群不需要等位。林晨在笔记本上写了这一行。

林枫已经在商业体的北门等他了。

林枫今天穿了一件深蓝色的衬衫，比平时在中央厨房穿的polo衫正式了不少。他知道今天是来看高端商圈的铺位，不是来看工业区的仓库。场合不同，着装不同，这是他在建筑工地干了二十多年学到的规矩。

看了几个位置？林晨问。

四个。林枫从包里掏出笔记本，翻到夹了蓝色便利贴的那一页。上面密密麻麻写了四组数据，每一组对应一个候选铺位。面积、租金、人流量、周边业态、优劣势，全部用红笔标了重点。我上周来踩了三次，每次都在午高峰和晚高峰各待一个小时。

林晨看了一遍四个铺位的数据。

第一个：二楼，靠近扶梯，面积二百六十平，月租七万八。优势是人流大，劣势是面积不够，高端餐厅需要更大的空间做氛围。

第二个：三楼，L型动线中段，面积三百二十平，月租九万二。优势是位置在人流拐点，劣势是旁边是一家火锅店，油烟味重，高端餐厅跟火锅挨着做，气质冲突。

第三个：三楼，L型动线末端，面积三百平，月租十万。优势是安静、氛围好、旁边是一家oakase和一家法餐，业态匹配。劣势是人流密度低，只有走进来的人才能看到。

第四个：一楼侧门旁边，面积一百八十平，月租十二万。面积太小，直接排除。

林晨把笔记本还给林枫。走，去看第三个。

第三个铺位在三楼L型动线的最末端。

铺位门面宽度七米，进深四十二米，总面积三百平左右。上一家租户是一家粤式茶餐厅，做了两年没做下去，三个月前关了门。铺位现在是空的，卷帘门拉着，门口的地面砖缝里还有茶餐厅留下的油渍。

林枫拿出钥匙开锁，卷帘门拉上去的声音在安静的商业体里很响，像一声叹息。

铺位内部比林晨想象的好。层高四米二，比快餐店的三米二高了一截，空间感明显不同。地面是灰色瓷砖，保养得还可以，不需要全部敲掉。天花板的消防管道和空调管道都在，空调是新换的，出风口的方向可以调。厨房区域的排烟管道直径够粗，从天花板直通外墙，跟CBD店一样的配置。

但最让林晨在意的是铺位的气质。

三百平的空间，进深长，层高高，光线从门面一侧的大玻璃窗照进来，打在灰色地面上形成一道宽宽的光带。L型动线的末端意味着这里不是过路客会经过的地方，只有专门走进来的人才会到这里。这种目的性消费的动线，正好是高端餐厅需要的。高端餐厅的客人不是路过顺便进来的，是专门预约、专门走过来、专门坐下来的。

他走到铺位最里面，站了三十秒。安静。听不到商业体背景音乐的声音，听不到其他餐厅的出餐铃声，只有空调出风口的轻微嗡嗡声。这种安静在CBD和科技园是不存在的。快餐需要热闹，高端需要安静。三百平的安静空间，是深圳湾商业体三楼L型动线末端给他的礼物。

层高四米二。林枫在旁边报数据。比CBD店高了一米。层高高了，装修的时候可以做吊顶设计，灯光层次感更强。厨房面积大概八十平，比CBD店大了二十平，能放四口灶。排烟管道不需要改，空调不需要换。硬装改造比CBD店省一半。

月租十万。林晨站在光带里，看着天花板。三百平，月租十万，折合每平米月租三百三十三。CBD店一百一十平月租四万八，每平米月租四百三十六。深圳湾比CBD还便宜。

因为位置偏。林枫说。三楼末端不是所有客人都会走到的位置。商业体的租金定价是按人流量来的，L型末端的人流量只有中段的百分之四十到百分之五十。租金自然便宜。

但高端餐厅不需要路过客流。林晨说。高端餐厅需要的是目的性客流。客人预约了才来，不是路过才来。位置偏反而是优势——安静、私密、不被打扰。

林枫点了一下头。他做了二十年工程，对空间的理解比大多数人都深。位置偏不偏，不取决于地图上的坐标，取决于你做什么生意。做快餐，位置偏是劣势，因为快餐靠路过客流。做高端，位置偏是优势，因为高端靠口碑和预约。

林晨从铺位最里面走出来，站在门口。商业体三楼L型动线的末端，右边是那家日料oakase，左边十米是那家法餐，再往左是电梯厅和扶梯。这三家餐厅排在一起，形成了一个天然的高端餐饮区。客人来了这一片，知道这里是吃好东西的地方，不需要看招牌就知道。

旁边那家oakase的人均多少？林晨问。

八百到一千二。林枫翻了一下笔记本。法餐人均六百到八百。

我们定位三百到五百。

比他们低一半。林枫说。

林晨说。八百到一千二是oakase的价位，那种是极致体验，一顿饭吃两三个小时，十到十五道菜，每一道都是艺术品。三百到五百是我们的价位，一顿饭吃一个半到两个小时，六到八道菜，每一道都是好味道加好摆盘。我们不是在oakase的赛道上跟他们抢客人，我们是在他们体验高端但又不想花太多的人，就是我们的目标客群。

中间层。林枫说。

对。中间层。高端之下的中间层，比快餐高两档，比极致高端低一档。这个层目前鹏城很少有餐厅在做。要么是快餐，要么是oakase，中间是空的。

林枫在笔记本上写了一行：中间层定位，人均300-500，六到八道菜。

他写完之后抬头看林晨。装修预算你算了没有？

算了个大概。林晨从口袋里掏出手机，打开备忘录。三百平的铺位，高端装修。硬装包括吊顶、灯光、地面、墙面、厨房改造、卫生间改造、消防改造。软装包括家具、餐具、装饰画、绿植。设备包括灶具、冷库、烘焙设备、吧台设备。我初步估了一下，硬装两百万，软装一百二十万，设备八十万，杂项和流动资金一百万。总计五百万。

五百万？林枫的手停了一下。