第324章 谨慎决策（1 / 2）
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林晨用了两个周末考察科技园南区的选址。
第一个周末他一个人去的。背着一个双肩包，穿了一件普通的灰色T恤，早上十点到了南区。他没有走进任何一家快餐店，只是站在写字楼的出口和主要路口数人。中午十二点，人开始从写字楼里涌出来，三三两两地往餐厅方向走。有人低头看手机，有人端着咖啡杯，有人穿着运动鞋跑着过马路。他用手机计时器记数字，每十五分钟按一次，记下经过的人数和行进方向。
十二点到十二点十五分，一百一十三人。十二点十五分到三十分，九十八人。十二点三十分到四十五分，六十七人。十二点四十五分到一点，四十二人。他把这些数字记在手机备忘录里，回家之后录入电子表格。
总人流量三百二十人，比中区同时间段少百分之十五左右。但中区有六家快餐店在抢这些人，南区只有三家。竞争密度低，但人流量天花板也低。他在电子表格里算了一下，日均营收五千是一个乐观估计，四千五是保守估计。
他还注意到一件事。南区中午出来吃饭的人里，大概有三分之一穿的是蓝色或灰色的工装，不是中区那种白衬衫黑皮鞋的写字楼白领。工厂工人和物流小哥的步速更快，进店决策时间更短，但他们进店之后的客单价可能更低。
他在手机备忘录里记了一行字：南区客群构成，写字楼白领约65%，工厂和物流约35%。
第二个周末他带了林枫一起去。
两个人早上九点就到了南区，先沿着人流动线走了一圈。林枫对南区的地形不熟悉，但他对铺位的眼光跟看建筑材料一样毒辣。他一边走一边拿手机拍照，把每一栋写字楼的入口位置、底商情况、停车场的出入口都拍了下来。照片编号从他手机相册的3472张开始，一直拍到3498张，二十多张照片全部按位置标注了时间和方向。
你看这个，林枫指着写字楼主入口旁边的一个空铺位，正对着大门，中午出来吃饭的人不可能绕开它。
他们看了三个可能的铺位，每个都看了十五分钟以上。
第一个铺位在写字楼底商，九十五平米，租金两万四。正对着写字楼大门，中午人流直接经过门口。林枫从门口走到最里面的墙壁，走了十七步。他掏出手机打开测距软件，量了一下宽度和进深。然后他去了后面的厨房区域，抬头看排烟管道，又蹲下来看地漏和排水口。手指敲了敲墙壁，听了一下回声。
排烟管道要重新走，林枫站起来，拍了拍膝盖上的灰，原来的走法不对，油烟出不去。走管费用至少三万。水电倒是够用，不用改。
他拿出卷尺又量了一遍厨房区域的面积，在本子上记了一个数字：厨房可用面积28平米。够放三口灶，操作台，备料台，还有余量。
第二个铺位在写字楼侧门，八十五平米，租金两万二。旁边有一家便利店，人流量有保障。林枫在门口站了五分钟，数了经过的人数，然后走进去量了一
面积小了十平米，他皱了一下眉，厨房放不下三口灶。两口灶的话，高峰期出餐上限一天大概一百二十份。
他在本子上画了一个厨房布局的草图，两口灶加备料台加出餐台，挤得满满当当，操作空间只剩一个人转身的位置。他又在草图旁边画了一个叉。
林晨在旁边看了一眼草图，没说话。他走到门口，看了看侧门的方向。侧门对着一条小路，小路尽头是停车场的出口。中午有人从停车场出来走这条路，但人流量比主入口少了一大半。
第三个铺位在写字楼的背面，一百平米，租金两万六。面积最大，排烟管道已经有了。林枫进去转了一圈，点了点头，但走到门口的时候他回头看了一眼写字楼的大门方向。
客人要绕过整栋楼才能走到这里，他说，中午只有一小时吃饭时间，走过来三分钟，走回去三分钟。六分钟花在路上，吃饭的时间就少了。
他在本子上写了三个字：人流差。然后在旁边画了一条箭头，指向大门方向，标注了距离大约一百二十米。
三个人看完之后，在路边的长椅上坐了一会儿。林枫把三个铺位的数据在笔记本上排了一下，横着列了面积、租金、人流量、排烟条件四列，竖着列了三个铺位的名字。
第一个。他说了两个字。理由很直接，排烟管道的钱是一次性投入，三万能解决。但背面的铺位人流不够是硬伤，改不了。侧面的面积太小，厨房放不下三口灶，高峰期翻台率上不去。
林晨没有立刻同意。他站起来走到第一个铺位前面，在门口站了十分钟，数了经过门口的人数。中午十二点到十二点半，经过门口的行人有一百二十三个，其中进入隔壁便利店的四十七个，抬头看了告示的三个。
人流量够了，他说，但南区的客人跟中区不一样。中区是写字楼白领为主，消费水平稳定。南区有三分之一是工厂工人和物流小哥，他们的客单价可能更低。
客单价低不影响。林枫想了一下，他们吃回锅肉也吃干煸四季豆，只是不点水煮肉片。南区店加两个家常菜，减一个客单价高的，菜单可以微调。
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