第2109章 准备套现（2 / 2）
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定州二期拿下来之后，分五十亩给半导体公司。名义上做芯片封装测试配套仓储。实际……
杨淑仪接上了：
实际是半导体上市主体名下多了五十亩工业用地。香江估值的时候按固定资产算，发行价能再推。
方铁揉了揉太阳穴。
东哥，我理一下。东升物流拿省城投的钱→拿地建仓→仓建好估值涨→抵押给银行拿贷款→贷款再拿地。东升半导体香江上市→上市主体装地装厂房→估值推高→挂牌套现→套现回来再投物流拿地。两头转？
两头转。
林向东在白板上画了个圈，箭头从左边进去右边出来，再从右边回去左边。
钱在东升体系里不出去。进来就变成地，地变成资产，资产变成钱，钱再变成地。
猴子弹了弹烟灰。
东哥，这套打法……华夏幸福用过，普洛斯也用过。产业拿地、配套开发、资产证券化。但有一个前提。
什么前提？
货得跑起来。地拿来了建了仓，仓里没货，估值就是空的。银行一看空仓就不贷了。
所以物流网必须跑满。安平跑满、怀州跑满、定州尽快跑起来。货填进去，仓才有现金流。有现金流银行才认。
东哥，定州严铁山那边……
曹建在磨。回程货跑通了，定通的车接进来只是时间。
林向东放下笔。
绍杰，你牵头。三件事。
东哥你说。
第一，云海总部剩余二十亩，找设计院出物流商务综合体的方案。不盖住宅，盖办公楼加配套公寓。东升物流自己用六成，对外出租四成。下个月拿方案。
第二，定州二期一百亩，让曹建跟宫主任谈。先拿五十亩建仓，五十亩预留。价格压到每亩十五万以内。
我联系宫主任。
第三……林向东看着杨淑仪。东升半导体上市主体，把定州那五十亩和云海总部旁边的一块配套用地装进去。香江估值用。架构里写清楚用途……芯片供应链配套仓储和研发中心。
杨淑仪记下来。
东哥，装进去之后开曼主体的固定资产比例会到三成以上。港交所喜欢轻资产，但半导体公司带厂房带地是正常的。边界我把握。
把握住。
会开完。猴子留下来没走。
东哥，还有一件事。
香江那边基石投资者跑了一圈。有家东南亚家族办公室对东升半导体的故事感兴趣，但提了一个条件。
什么条件？
他们要东升集团拿地之后，在香江上市主体的年报里披露不动产明细。他们怕东升把上市套现的钱拿回来全砸地，不分红、不回购。
怎么回？
我回了……东升半导体的不动产只用于芯片供应链配套，不用于住宅开发。年报里单独列产业配套用地科目，跟商业地产分开。
他们信吗？
猴子笑了。
他们信不信不重要。重要的是港交所信。只要披露合规、用途合规、估值公允，基石不会撤。
行。按你说的回。
猴子站起来。
东哥，还有一件事。普洛斯的人来找我了。
普洛斯？
对。他们看了东升物流的扩张速度，想谈合作。要么入股，要么合资拿地。
林向东靠回椅背。
普洛斯……
物流地产的老玩家。他们有钱有地有客户。东升有网有系统有政府关系。如果合资，东升出网和地，普洛斯出钱和品牌。拿地更快、建仓更快、估值更高。
条件呢？
条件没谈。对方只是放了个口风。但大概率是……普洛斯要控股权或者至少五成。
不给。
东哥，如果普洛斯入股三成，东升物流估值能再翻一倍。银行授信跟着涨。
三成可以谈。控股不行。
我明白。控股权在东升手里，地就在东升手里。
猴子走了。
第二天。方铁把秦总监叫进来。
秦总，东哥定了三件事。我跟你通个气。
方铁把云海综合体、定州二期、半导体装地的事说了。
秦总监听完，沉默了很久。
方总，东升物流的资产负债表现在是……总资产两个多亿，负债八千六百万。如果拿地建仓再加杠杆，负债率会上到六成以上。
省城投的钱进来稀释了。三个亿投后估值十亿，东升集团占七成。账面好了。
账面好了。但现金流……
现金流靠货。安平月吞吐一万二，怀州月吞吐一万，定州起来之后再加。货跑起来现金流就正。
秦总监推了推眼镜。
方总，还有一件事。东升物流如果拿地建综合体、搞配套开发，跟物流主业的边界会模糊。省城投那边……
省城投投的是物流子公司。物流子公司拿地建仓是主业。配套综合体是总部资产，不进物流子公司。
分开？
分开。云海综合体以东升集团名义拿，不进东升物流。东升物流租集团的楼和公寓，签租赁合同。关联交易公允就行。
秦总监点头。
这样省城投那边说得通。但集团层面的负债……
集团层面的事东哥自己扛。
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