第205章 腾笼换鸟（求月票推荐票求追订！）（1 / 2）
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对于方文山的话，陈秉文没有直接回答。
视察完红磡鹤园地块，陈秉文和方文山一行人回到伟业大厦。
在顶楼的办公室，陈秉文示意方文山坐下，然后指了指他带来的那份关于地块改规补地价的初步估算文件。
“港府规划署和工务局这个算法，是基于这块地立刻、完全转为纯商业或住宅用途来评估的。”
陈秉文的手指在那个刺眼的“1.8-2.2亿港币”的数字上点了点，淡淡的说道，“但我们不能这么算。”
方文山点点头：“我明白，陈生。
单纯补地价搞地产开发，成本太高，现金流压力极大。
而且我们刚控股青州英坭，动作太大太直接，会让人觉得吃相太难看，容易引来不必要的关注和阻力。”
“对。”陈秉文将那份初步估算文件合上，推给方文山，接着说道：“所以，我们要换一个思路，重新做一份方案去跟城规会和工务局谈。”
方文山立刻拿出笔记本准备记录：“陈生，请讲。”
“核心思路是：产业升级、整体规划、产城融合。”
陈秉文慢慢的说出他构思好的规划方案，“告诉他们，我们不是为了地产利润，而是为了配合港府的城市发展和产业调整政策。”
见方文山露出疑惑的表情，陈秉文解释道：“
第一，主动提出将青州英坭现有的、污染较大的湿法水泥生产线，从红磡鹤园这个日益市区的区域搬迁出去。
目的地可以是屯门、将军澳甚至石砾角这些港府鼓励工业发展的区域。
这是展现我们作为上市公司的社会责任和环保意识。”
“第二，”他继续道，“鹤园原址及周边地块，不规划为单一的住宅或商业项目。
而是打造一个新型现代化饮料食品工业园或叫轻工业小镇。”
“这个园区要包含：自动化饮料生产厂、配套包装厂、研发质检中心、仓储物流基地。
同时，为员工配套建设宿舍、食堂、休闲俱乐部，引入小型超市、银行网点、餐厅等商业服务设施。”
他顿了顿，让方文山消化一下：“这样规划的好处是，我们向港府强调，这仍然是以工业发展为核心的土地利用，是从高污染、低附加值的传统水泥产业，升级为低污染、高科技、高附加值的现代食品饮料工业。
土地性质的主体可以仍是工业用地，只不过我们申请的是允许配套部分生活服务设施的更高密度工业用地。
这样一来，补地价差额，会远低于直接转为纯商住用地。”
方文山快速记录，笑着说道：“陈生。
这样一来，说法就完全不同了。
我们是从城市规划和产业布局的大局出发，主动配合政府优化城市功能，淘汰落后产能，引入先进产业，带动就业和区域活力。
补地价的谈判空间会大很多，甚至可能争取政策优惠或分期付款。”
“没错。”陈秉文点点头，“而且，这不仅是谈判策略，也确实是我对陈记未来的部分构想。
将分散的生产、研发、仓储集中到红磡这个交通便利、靠近港岛核心区的地方，能极大提升效率，降低成本。
青州英坭在屯门、大埔等地的工业地皮，正好用来承接搬迁的水泥厂或未来其他产业扩张。”
方文山合上笔记本：“我立刻按这个思路重新做详尽的规划建议书和补地价评估报告，然后就去约见城规会和工务局的负责人。”
“嗯，这件事要尽快办理。”陈秉文叮嘱。
方文山领命而去。
办公室安静下来。
陈秉文的目光再次落在那份文件上，眼神深邃。
省下几亿地价差只是表面。
这背后，是他对整个资产版图和资本布局的深远考量。
控股青州英坭这个上市壳平台只是开始。
如何利用它最大化价值，同时让陈记主业获得最强助力，是他必须权衡的。
而这其中最重要的核心问题就是，陈记食品到底要不要注入到青州英坭。
如果将陈记食品注入到青州英坭。
好处显而易见。
一旦年利润数千万甚至未来上亿的饮料业务注入，青州英坭将从传统水泥厂蜕变为“消费+地产”双轮驱动的巨头，市值必然飙升，翻十倍是正常表现，甚至可能更多。
届时青州英坭就能以高市盈率增发新股，用融来的资金（股票）而不是宝贵的现金去收购扩张，撬动更大的事业。
但弊端同样明显。
注入后，陈记财报将完全透明，每一分利润都要摆在公众和对手面前。
税务筹划灵活性大大降低。
而且，资本市场如何给这家“混合体”估值？
行情好时或享双重溢价。
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