第9章 七百九十万砍到六百九十万（1 / 2）

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“大概率不影响主体厂房。顶多挤占北侧仓库的装卸空间。”

“这类边界问题，挂牌资料里为什么毫无标注？”林昭追问。

“不少卖方并非刻意隐瞒，而是自己常年将实体围墙默认为产权边界，早已遗忘证载红线。结果并无区别，都是标的自带的权属瑕疵。”

话音落下，服务员端着两杯咖啡走近，轻轻摆上桌台。林昭指尖未碰杯沿，目光始终锁定沈砚，继续追问：“孙德明的工伤案，你看过多少卷宗信息？”

“仅限公开公示资料，外加一份老旧的设备评估报表。”沈砚如实作答，“两台涉事设备留有明确执行标记，至于是否持续续封、有无隐性查封记录，必须到法院提档核实。”

“你特意提醒我，就不怕损害潜在合作客户的利益？不存在利益冲突？”

“清兰旧厂能干净交割，对整片片区的相邻地块都是利好。唯有你接手后恶意封堵北侧公共通道，才会产生实质冲突。”

“所以并非纯粹助人为乐。”林昭一语点破。

“我从未说过是。”

沈砚神色平静坦然，无半分遮掩与矫饰。

这个直白的答案，反倒让林昭心底彻底踏实。

生意场上，坦荡利己的合作最是稳妥。真正难缠的，是嘴上满口善意、背地里暗自算计的人——这类亏，她在顾家的七年，早已吃够。

沈砚抬眼扫过腕表，首次主动开口反问：“该轮到我提问了吧？”

“你问。”

“你执意拿下这座隐患重重的旧厂，真正目的是什么？”

“做小批量日化生产，同步孵化新锐品牌。”林昭直言不讳。

“就靠那条停运四年、早已老化的灌装线？”沈砚微微蹙眉，带着客观审视。

“老旧设备只是压低初期投入的跳板。”林昭条理清晰，“这座厂房可分区独立运营，区位临近主城区，租金与总价远低于成熟产业园。日化小众品牌的核心痛点，从来不是设备短缺，而是小单无人代工、生产流程不透明、渠道层层压货。我深耕品牌行业多年，最清楚新品牌首批货品的生死命脉。”

沈砚未赞许、未反驳，只抛出最现实的风险拷问：“如果传闻中的城市更新，三年都无法落地呢？”

“一号车间改造柔性灌装生产线，二号车间分租给包材加工与直播运营团队，办公楼翻新为品牌孵化工作室。”林昭早已备好全盘预案，“最差的局面，靠租金就能覆盖大半持有成本，剩余压力，由品牌咨询、代运营业务补足。片区规划是增值溢价，绝非我的核心还款来源。”

“若是生产许可证审批受阻？”

“前期只做品牌咨询、供应链展示对接，绝不触碰无证生产。闲置设备可委托持证工厂托管运营，或仅作为展厅展示使用。项目分阶段落地，我不会把全部资金押在首日投产上。”

沈砚目光微沉，继续追问核心：“目前，你手握多少确定性订单？”

“零。”

林昭答得干脆利落，没有半分遮掩。

沈砚眉梢几不可察地微动，眼底掠过一丝讶异：“没有订单，你依旧敢签约落地？”

“因为我收购的是一座可拆分多元现金流的优质资产，不是一场赌单一营收的盲目博弈。”

她微微前倾身子，反向发问：“沈先生，既然你清楚项目隐患重重，为什么从不劝我直接退出？”

“我的职业只负责披露风险，不替客户裁决取舍。”

“还有别的原因。”林昭笃定追问，语气不容敷衍。

沈砚垂眸，翻开手边的黑色薄笔记本，提笔落下一个数字，轻轻推到她面前。

七百一十万。

“这是半年前，我们按当时厂区现状测算的保守可成交价。不含任何规划溢价，已抵扣已知的设备维修、权属瑕疵折价。你目前的暂定签约价是七百九十万，没错吧？”

林昭没有诧异他知晓底价。挂牌价格、意向洽谈记录、中介私下口风，本就算不上机密信息。

“扣掉四十二万员工预估补偿、十八万六设备维修费，剩余七百二十九万四。”她快速心算完毕。

“这个价格尚且合理。”沈砚淡淡点评，“继续扣除未公示的工伤执行尾款、围墙退界整改、档案核查的隐性成本。别因为已经垫付六十万首期，就急于自我说服、硬扛瑕疵。”

短短一句，精准点破核心误区：沉没成本。

前世她在婚姻里最致命的短板，便是付出七年光阴，便不甘心止损，总以为再忍耐一时便能翻盘。

如今看来，资产交易与感情羁绊，终究是同源同理。

林昭收起写着数字的纸页：“这份估值，我仅作参考，不作为定价依据。”

“理应如此。”沈砚颔首，“你未委托我全权测算，我给出的也并非完整尽调报告。”

两人走出咖啡店时，恰好九点整。

对面的政务服务中心刚刚开门迎客。林昭婉拒了沈砚的顺路相送，独自带上梁总凌晨送来的全套授权材料，与汇合赶来的律师一同走进大厅。

一整天的时间，她辗转于不动产登记窗口、自然资源窗口、法院线上对接通道三地，逐项落地核查工作。

不动产窗口核验产权抵押、查封状态；自然资源窗口调取历年宗地图，比对边界差异；签约测绘团队实地进场，复测厂区红线界址；律师同步对接管辖法院，预约调取两台涉事设备的完整执行卷宗。

下午四点，所有核查结果悉数落地。

厂区土地与主体厂房无现行抵押、无房产查封，核心产权根基稳妥。

北侧围墙确有越线问题，局部墙体超出证载红线，最宽处一米二，整体超界占地七十六平方米。虽不影响厂房主体产权合法性，但属于硬性合规瑕疵，必须在交割前拆除超界墙体、恢复公共检修通道。

而孙德明的工伤旧案，远比纸面公示的更为棘手。

五年前，孙德明在清理灌装设备时意外重伤右手，经劳动能力鉴定定为七级伤残。当年法院判决的工伤待遇总额三十八万四千余元，清兰日化仅垫付十二万元，余款一直拖欠至今。

叠加逾期本金、迟延履行利息、执行费用，当前未结清总欠款约三十一万。

两台灌装设备早年已被法院查封，只因厂区停产、设备残值低、无人竞拍处置，执行程序最终裁定终本。虽无持续查封记录，但案件并未彻底结案，申请执行人随时可申请恢复执行，风险始终悬而未决。

律师整理完所有卷宗资料，沉声总结：“法理上，这笔债务归属原清兰日化公司，与新受让的资产无关。但设备存在执行瑕疵，交割不干净，后续极易引发纠纷。一旦孙德明获知厂区交易消息，大概率会重启执行程序。最稳妥的方案，是卖方在交割前全额清偿欠款，由法院出具正式解封、结案文书，彻底清零风险。”

“约孙德明面谈。”林昭当即拍板。

当晚七点，众人在城北一家僻静的小饭馆碰面。

孙德明年过五十，右手常年戴着薄手套，拇指与食指僵硬卡顿，活动极不自然。身旁陪着二十多岁的女儿，自落座起便满脸警惕，周身带着浓浓的防备。

没等众人开口，孙德明的女儿率先出声，语气冰冷：“你们又想来劝我爸少拿钱？五年前就说厂子没钱，让我们等等，一等就是五年。现在老板要卖厂变现了，才想起解决我爸的事？”

梁总面色难堪，满是愧疚：“小孙，当年的事，是我对不起你父亲。”

“别叫我小孙。”女人冷声打断，“我爸右手落下终身残疾，不是你一句轻飘飘的对不起就能抹平的。”

林昭将一份条理清晰的解决方案轻轻推到桌中央，语气平静无波：“我今天来，不是劝你们减免赔款的。”

孙氏父女同时抬眸看向她。

“最终赔付金额以法院书面核算为准，全部由梁总承担支付。我的购置款项中，将划出对应金额，直接存入法院认可的三方监管账户，全程不经过原公司账户，杜绝挪用风险。”

“你们足额收到全部欠款后，再配合法院办理设备解封、案件结案手续。先到账、后签字，绝不要求你们提前撤回执行申请。”