第491章 把他刘杨架在火上烤（1 / 2）
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梁康看向屏幕中三块地分別介绍道：“管委会带著我们去了市国土局，初步沟通的结果是，先批覆我们三个块地。”
“第一块地是位於芜市职业技术学院银湖校区东侧的r01地块，用地面积301亩，容积率1.5。”
“第二块地，是位於天柱山路以南，长江路以西的r10地块，用地面积398亩，容积率2.5。”
“第三块地，是位於长江路以东，广福路以北的r05地块，用地面积143亩，容积率1.5。”
说完梁康拋出最终问题：“现在的问题是，三块地一起拿还是分批拿”
刘杨靠在椅背上，眯著眼睛看著屏幕上用红圈標出的地块位置，这三块地分布得有点散，彼此之间都不在一起，两两之间差不多有一公里左右的距离，这对於后期的集中开发、统一管理来说有点麻烦。
“梁总，项目公司这边什么意见”刘杨问道。
“刘董，项目公司这边两种意见都有。”梁康回答道，“如果三块地一起拿，好处是可以落袋为安，避免后期的规划调整和政策变化风险，但是三块地加起来总的建筑面积上百万平方米，肯定要分期开发，如果首批销售不理想的话，后面两块地长期不开发，是有被政府收回风险的。”
“分开拿的话，倒是能避免这个问题，可以根据市场情况灵活调整，但是后期万一政策和规划有变，剩下两块地就不一定是我们的了。”
梁总他们是不知道未来房价的走势，所以不敢做出决定，只能从常规的风险控制和资金安全角度来分析，但他刘杨知道啊！
如果没记错的话，大概在07年底到08年中，受次贷危机影响，国內房价会有一波较大的下跌，部分城市跌幅可能达到40%左右。
但是从08年第三季度开始，央行通过多次降息，降低房贷利率和首付比例等措施后，楼市开始逐步回暖。
直到11月份国家推出四万亿经济刺激计划后，房价触底反弹，这种反弹並不是连续地涨，而是跳著涨！北上广等一线城市更是大几千、上万的涨！
如果现在就三块地一起拿，虽然距离07年底还有两年时间，但问题在於，按照和政府签的协议，只有主题乐园的主体工程验收通过后，配套的住宅用地才能取得预售许可证，开始对外销售。
主题乐园按照目前的建设计划和复杂程度，最快最快，也得等到07年初才能基本完成验收，那留给住宅销售的时间窗口，满打满算也就半年多。
半年多的时间，要销售掉上百万平方米的住宅这特妈根本不现实！
一旦销售不畅，资金无法快速回笼，摆在面前的就两条路：要么咬牙降价，牺牲利润甚至亏本出货，快速回流资金，要么就只能硬扛著，把房子压在手里大半年甚至更久。
无论哪条路，到时候巨大的资金沉淀成本和財务费用，都会带来难以估量的压力和风险。
想到这里，刘杨开口问道：“梁总，按芜市当地的规定，土地出让后，如果超过多长时间没开工，政府有权无偿收回土地使用权”
梁总立马回道：“刘董，按照芜市现行的土地管理规定，出让的土地，原则上要求一年內必须动工开发，如果因特殊原因需要延期，可以申请一次，最长延期一年，也就是说，算上延期一次的话，最长有两年时间，但是，”
说完特意补充道，“如果满一年未动工，按照合同约定，需要缴纳土地出让价款10%的土地閒置费，不过......这10%的土地閒置费，到时候通过一些......变通的操作，应该是能申请减免。”
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