第379章 出手百亿香港计划（1 / 2）

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第379章出手百亿香港计划

（上章审核了，正在解禁，问题应该不大）

南京路，曾经的中华商业第一街，上海出牌子的地方，产品要进了南京路的商场，才算登堂入室。

南京东路是黄浦，搞大众消费，步行街。

南京西路是静安，定位国际高端，做大商场。

都是上海浦西的核心商业地块。

南京东路163号2.3万平的占地面积都是几十亿的生意，说寸土寸金完全是不夸张的说法，一平方地面均价15万左右，按最近的金价，要换一公斤多的黄金。

另外南京西路附近哪有这么大的地块给拆

“陈总，你说的石库门保护区.是新天地那边”戴智康首次开口道。

石库门，是上海特有的一种中西合璧的传统民居建筑，江南三合院或四合院的空间结构，石条门框，门则有中式西式各种各样，外部布局是欧洲联排式。

这是以前的上海外租界形成的特殊建筑产物。

如今上海有173片石库门风貌街坊。

新天地，则是90年后期上海请香港瑞安集团罗康瑞来沪开发的一片石库门里弄。

“不是。”陈学兵摆了摆手：“没这么远，和南京西路就隔了一条街，淮海路附近叫巨鹿路。”

宋卫平立马道：“那一片怕是不好拆吧石库门的面积也不大你想像当初开发新天地一样搞，怕是不可能，房子挤房子，而且连做商业区的地方都没有。”

当初瑞安集团来开发，拿的石库门里弄面积有50多万平，人家一来就把中间地区拆干净了，弄了一片4公顷（4万平）的人工湖，把一些中部旧楼拆掉，在建筑群中间形成了一条中轴步道，把整个街区拉通，然后把南部的房子全拆了，建了个现代风格的购物中心，北部历史建筑较为完整的留了下来，形成对照。

瑞安集团开发以后老建筑重新装饰，招商入户，逐渐形成了一片繁华而颇有历史底蕴和老钱风格的步行区。

而巨鹿路那一片，是几条巷子。

这本身地方不大，周围又高楼林立，没有做商业的广阔空间，很难有规划地开发，而且没有上海当年对香港瑞安的那种特批，想把里弄住宅改商业住宅用地，手续会非常麻烦。

“陈总，你拿到改建批文了”郭广倡很是犹疑地问道。

“没有。”陈学兵笑了笑，“不过没必要拆嘛，我有方案，可以保留历史风格，做成别墅区。”

如今的上海开发商一心盯着空地，建高楼，还不知道什么叫石库门别墅区。

但从上海改变城市更新策略，把“拆改留”变成“留改拆”以后，上海的地价又一年比一年诱人，地产商们面对那些拆不动的老建筑群，便想出了许多办法。

做别墅。

留皮去胆，保留石库门建筑风格，改造内室，做江南合院别墅。

陈学兵的四川开发没有在建筑风格上花过太多时间琢磨，绝不是他没有能力建下一代住宅，以简约为主，只是想着做便宜点，让居民赶紧入住。

上海对生活品质的追求产生的高端消费市场，则跟四川不一样了。

以他对后世豪宅的见闻，完全有信心做出一片空间理念超前和历史文化并存的上海富人区。

“别墅区”

此话一出，大家互相观望，明白了点什么。

“如果改住宅，面积也不大啊，做不了商业的话，不太划算吧”郭广倡沉吟道。

那一片巷子又窄又深，在原地貌上改，商业是肯定不好做。

做成别墅，能做多少套.也就两三层，每套面积才多少

陈学兵笑了笑。

不划算

不能往上建，我还不能往下挖么

“方案我很快会做出来的，南京西路做一个商业加一片临街住宅，石库门改别墅区，地方虽然不大，但要走高端豪宅路线，价格要对标汤臣一品。”

众人哗然。

戴智康笑了：“汤臣一品，就是个噱头，到现在还滞销呢，前年开盘11万一平，现在是越卖越低了。”

汤臣一品，不过是陆家嘴一片两万多平米的地，95年拿地的时候才花了四个多亿，搞了个超高的容积率，建了四栋150米高的住宅楼，算下来每平米建面的楼板价才4000多块钱，05年年底开盘，他敢卖11万。

而且每套400平起步，还有600平，1200平户型的大平层，每套价格最低4500万，上至一个亿。

当时全国都震惊了。

但结果怎么样呢

去年一整年，卖了两套，开盘一年半，就卖出去几套，还不知道里面有没有请来的托。

开盘11-13万，现在已经降了一万多，却仍未卖出去，晚上看着黑漆漆一片，就是个鬼楼，每每有上海人路过，都会指着那四栋楼嘲笑一番。

“汤臣一品就两万平方占地，建了220套房子，卖10万起步确实太贵了，但别墅区赠送面积大，空间品质高，生活层次完全不同，跟汤臣一品不是一个概念。”

陈学兵只解释了这一句，便道：“我是做金融起家的，说跟大家分享，自然不会是白讲，跟我合作有保底合约，整体项目设立公司，大家可以参股，中途如果觉得不划算，也随时可以退出，退出时我会按每季度1.25%的年化利率补偿大家投入的资本金。”

保底。

大家又小小震惊了一下。

这词在房地产界也太新了。

过去几年上海地价有涨有跌，大家都在赌，赔了的也只能一个劲的熬，等地重新涨起来，期间要付出的利息也在一年一年积累，成本逐年变高。

要是有保底.

地价涨了，可以拿股权享受涨幅，地价跌了，还能随时拿回本金

那不稳赚不赔吗

而且每年5%差不多能覆盖大部分银行利息了。

有几位大佬有些心动了。

从银行借一笔出来搞这笔生意，绝对是好投资。

关键是在地价涨了的情况下，这个项目开发出来，能不能赚钱。

还有就是，如果退出，这位陈总到底有没有钱兑付。

这个问题若是刚才，大家都深有疑虑，但现在陈总似乎是在座最有钱的一个。

“陈总，你和政府谈好了吗这个项目总投资多少价格划不划算要预付政府多少钱”

金惠明抛出一连串问题。

大华是民企，而且最近正好有一笔授信还没用，他的态度最为果断。

“只是跟市里领导提了个想法。”陈学兵并未遮掩，实话实说，“领导觉得可行，但还要看具体方案，不过已经透露了口风，南京西路开发规划大约6万平米，容积率4.8左右，如果石库门建筑群能保持风貌来开发，南京西路的地价至少能在征地两年平均地价的基础上保证15%的优惠，总地价.按照现在的价格计算，大约在130亿左右吧，15%的优惠少说也有十多亿，按照总价预付征地款40%，我们做好方案，市里审批预计能在下半年谈成签约。”

这个方案，当然是晚一点好。

07年上海地价还在高峰，若把07年全年算进平均地价，那就拉高成本了。

但也不能太晚，因为09年四万亿计划落地，上海房价又会逐渐回暖。

最好在今年七八月份签合同，吃完大部分低价周期。

大家听到有优惠政策，便觉得这是个可做的生意了。

南京西路6万平米，这肯定是最贵的一片，给出15%的价格优惠，利润空间已然不少了。

南京西路，目前价值虽比南京东路低一点，但每平三万的楼面价肯定是有的，6万平米，4.8容积率，就是近29万平的楼面，若地价再涨，南京西路6万平搞不好就能值100亿以上。

剩下的9万平，几乎就是零元购，淮海路附近9万平的地，随便怎么开发，也不会只有十几二十亿的价值。

只要地涨，就有得赚。

“这个项目，我可只保两年。”陈学兵眼看在场有几位神色稍动，立马提出新的条件，“政府拆迁完成之前，大家必须也作出决定要不要一起开发，否则开发周期又两年，我还得给你们保底，那就不是合伙做生意了，是做慈善。”