第521章 杠杆撬动的总增值（1 / 2）
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苏婉柔愣住了，下意识地顺着他的话思考。
张伟没有等她回答，自顾自地说了下去。
“我会当庭承认你所有的证据。是的，我们确实讨论过房子升值，也确实在装修上花了心思。但是……”
张伟的语调一转。
“我会向法官提交一份更具分量的证据：一份市政官网关于学区划分的红头文件。文件显示，在一年前，这套房子所在的小区，被正式划入了全市顶尖的‘实验小学’学区。”
“当然，这是假设！也可以是地铁连接，或者附近盖了商业中心等能使房屋大幅升值的东西！三百万升值到六百万，绝对不会只是自然升值！”
“然后我会告诉法官，尊敬的法官，我的当事人的房产，之所以从三百万增值到六百万，其核心原因，是享受到了政策红利，是学区带来的巨大溢价！这部分增值，是典型的‘自然增值’，与对方当事人参与的装修行为，不存在任何法律上的直接因果关系。”
“至于那一百万的装修，最多让房子从‘学区毛坯房’变成了‘学区精装房’，其中产生的价值提升，可能只有几十万。而对方却想凭此分走一百五十万的增值，这才是真正的不公平！”
张伟说完，靠回椅背，平静地看着苏婉柔。
“现在，你该怎么应对？”
苏婉柔的脸色，瞬间由红转白。
政策扶持！这才是增值的关键！对方律师只要抓住这一点，她的“投资论”就会变得无比苍白可笑。
“我……我会主张，装修本身也带来了巨大的价值提升……”苏婉柔的声音有些发虚，连她自已都觉得这个辩解软弱无力。
“巨大？有多巨大？”张伟立刻追问，“你能精确量化吗？在三百万的学区溢价面前，你所谓的‘巨大’，在法官眼里可能只是个零头。对方律师甚至会说，愿意补偿你装修款的一半，再加一点利息，显得大度又通情达理，你怎么办？”
苏婉柔彻底说不出话了，额头上渗出了细密的冷汗。
她感觉自已就像一只被老鹰盯上的兔子，无论怎么挣扎，都逃不出对方的利爪。
看着她失魂落魄的样子，张伟终于笑了。
“现在知道木剑和真剑的区别了？”
他伸出两根手指。
“你的思路没错，但要加上两道锁，让它坚不可摧。”
“第一，拆分。”张伟看着她，“不要去争论增值的主要原因是什么，那是哲学问题。我们只谈钱。立刻去找一家全行业最顶尖、拥有法院认证资质的房地产评估公司，让他们出具一份《房产价值构成分析报告》。”
“报告的核心，是回答两个问题：一，在拥有学区属性的前提下，这套房子如果是毛坯，值多少钱？二，同样拥有学区属性，这套房子是现在的豪华装修，又值多少钱？”
“这两个价值之间的差额，就是你们那一百万‘投资’，实打实创造出来的，谁也赖不掉的‘利润’！他可以说学区是大头，但能说装修一文不值吗？我们用最权威的报告，先把我们的收益精确地钉死！”
“第二，诛心。”张伟的语气变得更深邃了。
“对方不是说这是‘自然增值’吗？我们就帮他证明，这不是‘自然’，而是‘人为’！”
“你去问你当事人，他们当初决定抵押房子、贷款一百万去搞豪华装修，到底是在学区划分之类的官方红头文件下来之后，还是之前？”
苏婉柔一愣：“这……有什么区别吗？”
“区别大了。”张伟冷笑道。
“‘投资论’思路没错，但太脆弱。我刚才问你的装修时间点，就是为了给这把木剑淬火，让它变成真剑。不同的时间点，有不同的打法。”
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